Zur Berücksichtigung eines Landschaftsgartens im Ertragswertverfahren und der Verwendung von “13er-Werten”

• Ein vorhandener Landschaftsgarten ist bei der Ermittlung des Gründstücksverkehrswertes nur ausnahmsweise zu berücksichtigen. Bei der Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren muss diese Methode nicht deshalb zugunsten eines anderen Verfahrens zurücktreten oder verbessert werden, weil sie den Wert der Gartenanlage nicht erfasst.
• Zum Umfang der von einem Sachverständigen vorzunehmenden Untersuchungen bei einer Grundstückswertermittelung.
• Zur Verwendung von sog. 13er-Werten im Gutachten

BGH, Beschluss vom 30.11.2006 – V ZB 44/06

Aus dem Inhalt:
Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde stellt es keinen Rechtsfehler dar, dass der Landschaftsgarten bei der Verkehrswertfestsetzung nicht als werterhöhender Faktor angesehen worden ist.

Bei dem von der Sachverständigen angewandten Ertragswertverfahren werden Gartenanlagen, Anpflanzungen und Parks im Allgemeinen nicht gesondert bewertet, da sie meist keine über den Ertrag der baulichen Anlagen hinausgehende Rendite erwarten lassen. Zuschläge gemäß § 19 WertV sind nur ausnahmsweise und nur dann angebracht, wenn besonders aufwändige Anpflanzungen vorliegen, die nicht bereits mit den zugrunde gelegten Ertragsverhältnissen berücksichtigt werden und denen von Marktteilnehmern zusätzlich Rechnung getragen wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Gartenanlagen von individuellen Vorlieben des Eigentümers geprägt sind und ihnen deshalb meist nur ein – für die Verkehrswertermittlung unmaßgeblicher – Affektionswert zukommt. Als werterhöhend können solche Anlagen nur angesehen werden, wenn sie auch im gewöhnlichen Grundstücksverkehr einen höheren Kaufpreis erwarten lassen.

Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde muss die Ertragswertmethode nicht deshalb zugunsten einer anderen Methode zurücktreten oder im Ergebnis korrigiert werden, weil sie den Wert der Gartenanlage nicht erfasst. Einen Grundsatz, wonach die Herstellungskosten einer Sache mit ihrem Wert identisch sind, gibt es nicht (vgl. Senat, BGHZ 10, 171, 180). Das gilt auch im Rahmen des an den Herstellungskosten orientierten Sachwertverfahrens. Im Übrigen steht die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters (vgl. Senat, BGHZ 160, 8, 11 mwN).

Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde stellt es auch keinen Rechtsfehler dar, dass das Beschwerdegericht dem von dem Schuldner vorgelegten Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 1982 keine Bedeutung zugemessen hat. Das Beschwerdegericht hat sich insoweit die Stellungnahme der Sachverständigen zu eigen gemacht, die das Gutachten unter anderem deshalb für unmaßgeblich hält, weil es auf den sogenannten “13er-Werten” beruht. Hierbei handelt es sich um die auf das Jahr 1913 bezogenen Normalherstellungskosten für Gebäude, die mittels verschiedener Indexreihen auf den heutigen Zeitraum umgerechnet und sodann im Rahmen des Sachwertverfahrens (vgl. § 22 WertV) verwendet werden. Diese Werte werden in Teilen der Fachliteratur mit der Begründung als unbrauchbar angesehen, die Anpassung der Neubauwerte aus dem Jahr 1913 an heutige Verhältnisse führe aufgrund der Verkettung verschiedenartiger Indexreihen, unterschiedlicher Erfassungsmethoden und sich stetig ändernder Regelbauleistungen zu irrealen Werten und damit zu höchst fragwürdigen Wertermittlungen. Mit Rücksicht hierauf konnte das Beschwerdegericht ohne Rechtsfehler zu der Einschätzung gelangen, dass das von dem Schuldner vorgelegte Gutachten nicht geeignet ist, Zweifel an der Richtigkeit der aktuellen Verkehrswertermittlung zu begründen.