Warum Sie die NHK 2010 schon jetzt einsetzen sollten

Muss ich die NHK 2010 anwenden? Soll ich sie anwenden? Oder soll ich vielleicht noch etwas warten? Die Antwort ist wie so oft: Das kommt darauf an!

Muss ich?

Nein! Die Sachwertrichtlinie gibt nur Hinweise zur Ermittlung des Sachwerts. Sie ist nicht verbindlich.

Soll ich?

Grundsätzlich ja! Die Richtlinie und damit die NHK 2010 werden vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) allen in der Grundstückswertermittlung Tätigen zur Anwendung empfohlen.

Kann ich?

Bedingt! Bei der Ermittlung des Sachwerts ist der Grundsatz der Modellkonformität zu beachten. Dies gilt insbesondere in den Fällen, in denen Sachwertfaktoren zur Anwendung kommen, die auf einer von der Sachwertrichtlinie abweichenden Datengrundlage beruhen.

Solange Ihnen also noch keine neuen Sachwertfaktoren zur Verfügung stehen, die in dem Modell der Sachwertrichtlinie unter Verwendung der NHK 2010 abgeleitet wurden, können Sie demnach die NHK 2010 noch nicht einsetzen.

Sie können aber bereits heute die NHK 2010 parallel zu den NHK 2000 verwenden und so ein Gefühl für das neue System bekommen. Denn das ist klar: Viele Gutachterausschüsse leiten derzeit mit Hochdruck die neuen Sachwertfaktoren ab. Diese stehen also vielerorts schon in Kürze zur Verfügung. Darauf sollten Sie vorbereitet sein!

Oder sollte ich vielleicht manchmal doch?

Wie berücksichtigen Sie bei einer Bewertung auf Basis der NHK 2000 eine Dämmung im Passivhausstandard? Oder welchen Ausstattungsstandard wählen Sie, wenn die Fenster dreifach verglast sind? Was machen Sie, wenn die Warmwassererzeugung über Sonnenkollektoren erfolgt und wenn zur Beheizung eine Wärmepumpe eingesetzt wird? Die gleiche Frage stellt sich bei einer dezentralen Lüftung mit Wärmetauscher und einem Bussystem zur Steuerung der Haustechnik.

Dies sind nur einige Beispiele für Standardmerkmale neuzeitlicher Gebäude. Solche Merkmale suchen Sie in den Ausstattungsstandardtabellen der NHK 2000 vergebens. Denn diese Tabellen basieren auf den Standards, die Ende der 80er / Anfang der 90er Jahre bei Neubauten üblich waren. Eine Einordnung in den Standard „stark gehoben“ reicht oft nicht aus. Es sind also noch Zuschläge anzubringen.

Anders bei den NHK 2010! In der Beschreibung der Gebäudestandards sind insbesondere die neuzeitlichen Gebäudestandards berücksichtigt. Viele Merkmale werden deutlich differenzierter betrachtet. So wird z.B. bei der Wärmedämmung  unterschieden zwischen

  • kein oder deutlich nicht zeitgemäßer Wärmeschutz (vor ca. 1980),
  • nicht zeitgemäßer Wärmeschutz (vor ca. 1995),
  • Wärmedämmverbundsystem oder Wärmedämmputz (nach ca. 1995),
  • Wärmedämmung (nach ca. 2005) und
  • Dämmung im Passivhausstandard.

Gebäude, die in den letzten 15 Jahren errichtet oder umfassend modernisiert wurden, lassen sich somit im NHK 2010-System differenzierter und treffender bewerten.

Also doch!

Na ja, das funktioniert – wie oben bereits dargestellt – nur dann, wenn Sie über „zutreffende“ Sachwertfaktoren verfügen.

Sprengnetter hat hierzu für das Modell der Sachwertrichtlinie (NHK 2010) “zutreffende” Sachwertfaktoren ermittelt und ein entsprechendes Referenzsystem entwickelt. Dieses Referenzsystem wird im Zuge der anstehenden 103. Ergänzungslieferung zu den “Marktdaten & Praxishilfen” und als Nachschlagetabelle im Rahmen des ProSa-Updates (Version 29) sowie SmartValue-Updates (Version 17) den Kunden zur Verfügung gestellt. Dieses Referenzsystem kann hilfsweise herangezogen werden, wenn der örtlich zuständige Gutachterausschuss keine “zutreffenden” Sachwertfaktoren bereitstellt. Hierzu sollte der Sachverständige das Referenzsystem auf den örtlichen Markt kalibrieren.

Im Sprengnetter-Marktdatenshop werden bereits auf den örtlichen Grundstücksmarkt kalibrierte “zutreffende” Sachwertfaktoren per Einzelabruf in Kürze bereit gestellt. Diese können auch direkt aus ProSa oder SmartValue heraus abgerufen werden.

Unsere Empfehlung!

Bewerten Sie vorübergehend in beiden Systemen! Lernen Sie so das neue Modell kennen! Warten Sie nicht länger und fangen Sie an, das neue Referenzsystem auf Ihren örtlichen Markt zu kalibrieren! Bewerten Sie insbesondere neuere und modernisierte Gebäude mit im NHK 2010-System und entscheiden Sie, mit welchem System Sie im Einzelfall den Marktwert der Immobilie besser treffen! Vermeiden Sie so besonders bei neueren Gebäuden Fehlbewertungen!

Für den Einsatz der NHK 2010 spricht auch der Verzicht auf die nicht selbsterklärenden Standard-Bezeichnungen „einfach“ / „mittel“ / „gehoben“ / „stark gehoben“. Denn in dem NHK 2010-System beschreiben Sie z.B. den Standard eines 1980 errichteten Gebäudes nicht mehr missverständlich als „gehoben“ sondern ordnen es der Standardstufe 3 bis 4 zu. So bleiben Ihnen viele Diskussionen erspart.

Fazit

Sie müssen nicht! Aber Sie sollten schon jetzt die NHK 2010 bei Ihren Bewertungen einsetzen!

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