Trotz Preisrückgängen sind Wohnimmobilien weiterhin überbewertet

Erneut warnt die Deutsche Bundesbank vor Überbewertungen der Wohnimmobilien in deutschen Städten von bis zu 40 Prozent. Insbesondere bei Eigentumswohnungen könnte das nun zu einem Problem in der Finanzierung werden.

Von Jochem Kierig

Bis Mitte letzten Jahres sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland stark gestiegen. Erst in der zweiten Jahreshälfte kam es zu Preisrückgängen. Der jahrelange Aufschwung am Wohnimmobilienmarkt ist wohl vorüber.

Ausschlaggebend für die Trendwende waren die hohe Inflation und die gestiegenen Finanzierungskosten. Demzufolge ließ die Nachfrage nach Wohnimmobilien merklich nach. Dem wirkten die enorm gestiegenen Baupreise und die gebremste Ausweitung des Wohnraumangebots entgegen. So dass die Preise 2022 im Vergleich zum Vorjahr insgesamt nochmal zugelegt haben.

Trotz einer deutlichen Einkommenssteigerung hat sich aufgrund der starken Inflation und der stark gestiegenen Zinssätze für Hypothekardarlehen die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien deutlich verschlechtert und lag unterhalb ihres Niveaus vor Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/09.

Vor diesem Hintergrund gelangt die Bundesbank in ihrem Monatsbericht Februar 2022 (S. 59 ff.) zu dem Ergebnis, dass die Überbewertungen bei Wohnimmobilien im Jahresmittel 2022 nicht zurückgegangen sind. Die Immobilienpreise lägen in den Städten weiterhin zwischen 25 Prozent und 40 Prozent über dem Preis, der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt sei.

Gerade bei der Finanzierung von Eigentumswohnungen können die Überbewertungen nun zu einem Problem werden. Denn oft wird in der Bewertung nur ein Sicherheitsabschlag von 10 Prozent vorgenommen, der nun schon nach einem halben Jahr sinkender Kaufpreise in vielen Regionen aufgebraucht ist. Deshalb gibt es in der Bewertungslösung SprengnetterONE die Möglichkeit, objektart- und regionsspezifische Sicherheitsabschläge zu konfigurieren. Wohl dem, der die jährlichen Warnungen der Bundesbank vor Überbewertungen ernst genommen und von dieser Konfigurationsmöglichkeit Gebrauch gemacht hat.

Bei Einfamilienhäusern besteht dieses Problem oft nicht. Denn hier wird bei einer BelWertV-konformen Beleihungswertermittlung nicht nur ein Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent vom Gebäudewert vorgenommen. Vielmehr erfolgen auch keine werterhöhenden Marktanpassungen. Was zur Folge hat, dass fast in ganz Deutschland – besonders aber in den Metropolen – die Marktwerte von Einfamilienhäusern deutlich höher sind als die so ermittelten Beleihungswerte. Selbst wenn in München die Kaufpreise um 40 Prozent fallen, würden die Marktwerte oft immer noch 50 Prozent höher sein als die Beleihungswerte.

Ähnlich sieht die Situation bei Mehrfamilienhäusern aus. Hier sorgen die in der BelWertV geregelten Mindestkapitalisierungszinssätze für eine ähnlich große Spreizung der Markt- und Beleihungswerte. Vor dem Hintergrund der weiterhin steigenden Mieten und der hohen Kapitalisierungszinssätze muss man sich also keine Sorgen bzgl. dieser Sicherheiten machen. Zumindest dann, wenn man diese mit nachhaltig erzielbaren Mieten und nicht mit Angebotsmieten bewertet hat.