In einer umfangreichen Studie hat Sprengnetter die Abhängigkeiten des Sachwertfaktors empirisch überprüft und ein neues, die Gesamtzusammenhänge noch besser erklärendes Referenzmodell aufgestellt. Die Untersuchung bestätigt überwiegend die bekannten Zusammenhänge. In einigen Punkten ergaben sich aber auch überraschende, so nicht erwartete Ergebnisse.

Synthetische Sachwertfaktoren

Bereits kurz nach Veröffentlichung der neuen Sachwertrichtlinie im Herbst 2012 hat Sprengnetter die damals verfügbaren Sachwertfaktoren, die im Modell NHK 2000 abgeleitet worden waren, synthetisch in das Modell SW-RL / NHK 2010 überführt und als neues bundesweites Gesamt- und Referenzsystem zur Verfügung gestellt. Dieses System wurde kontinuierlich aktualisiert. Umfangreiche Portfolioanalysen und Tests haben die Anwendbarkeit dieser synthetisch ermittelten Sachwertfaktoren eindrucksvoll bestätigt.

Erneute empirische Analyse der Gesamtzusammenhänge

2015 hat Sprengnetter in einer groß angelegten Studie erneut die Abhängigkeiten der Sachwertfaktoren empirisch analysiert und darauf basierend ein neues Gesamt- und Referenzmodell erstellt.

Untersucht wurde eine Stichprobe von 13.105 Datensätzen. Hierbei handelt es sich um Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke mit einer guten geografischen Verteilung über ganz Deutschland. Zu allen Objekten waren die wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmale wie bspw. die Lage, die Gebäudeart, die Bauweise, die Anbauart, die Objektgröße, der Gebäudestandard, das Baujahr, der Modernisierungsgrad, die Vermietungssituation etc. bekannt.

Mit einer weiteren unabhängigen Kaufpreis-Stichprobe, die von den Gutachterausschüssen in Rheinland-Pfalz, der Stadt Nürtingen, des Saarpfalzkreises und des Schleswig-Flensburg-Kreises bereit gestellt wurden, wurden die Untersuchungsergebnisse plausibilisiert.

Die signifikanten Abhängigkeiten des Sachwertfaktors im Modell SW-RL / NHK 2010

Mit Hilfe einer multivariaten Regressionsanalyse wurden die statistisch signifikaten Abhängigkeiten des Sachwertfaktors im Modell SW-RL / NHK 2010 bestimmt. Untersucht wurden u.a. folgende Einflussfaktoren:

• Objektart (EFH, ZFH, EFH mit Einliegerwohnung)
• Region
• Bodenwertniveau
• Baujahr
• Gebäudeart (massiv, Fertighaus)
• NHK-Typ
• Anzahl der Geschosse
• Dachform
• Dachausbau
• Unterkellerung
• Kellerausbau
• Anbauart
• Wohnfläche
• Bodenwertanteil am vorläufigen Sachwert
• Gebäudestandard

Als statistisch signifikante, den Sachwertfaktor erklärende Variablen wurden die folgenden Einflussfaktoren ermittelt:

• Region
• Bodenwertniveau
• vorläufiger Sachwert
• Anbauart

Die übrigen oben genannten Einflussfaktoren erwiesen sich als nicht signifikant.

Das neue Gesamt- und Referenzmodell

Die nachfolgende Grafik zeigt am Beispiel der freistehenden Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke das ermittelte neue Sprengnetter-Sachwertfaktor-Gesamt- und Referenzsystem.

Die Grafik zeigt, dass und wie die Sachwertfaktoren auch im neuen System von den Bodenwertniveaus und den vorläufigen Sachwerten abhängen. Im Vergleich zu dem o.g. synthetisch abgeleiteten Gesamtsystem haben sich jedoch folgende Auffälligkeiten ergeben:

• Weit überwiegend sind die Sachwertfaktoren im niedrigeren Bereich der vorläufigen Sachwerte jetzt höher, dafür bei höheren vorläufigen Sachwerten niedriger. D.h. die Sachwertfaktorkurven sind ein wenig steiler geworden.
• Insgesamt liegen die Sachwertfaktorkurven nun ein wenig weiter auseinander.
• Neu hinzugekommen sind die Sachwertfaktoren für niedrige (7,50 €/m²) und sehr hohe Bodenwertniveaus (1.920 €/m²)
• Besonders überraschend war, dass sich für Reihenmittelhäuser deutlich höhere Sachwertfaktoren als bislang ergeben haben.

Das neue Sprengnetter-Sachwertfaktor-Gesamt- und Referenzsystem bestätigt zum einen erneut die bereits bekannten Zusammenhänge. Zum anderen bildet es diese Gesamtzusammenhänge mit einer noch größeren statistischen Sicherheit ab. Es zeigt zudem, welche Abhängigkeiten statistisch signifikant sind und welche nicht.

Die örtlichen Sachwertfaktor-Systeme

Die vorgestellte empirische Untersuchung bildet die Gesetzmäßigkeiten des Immobilienmarktes für Ein- und Zweifamilienhäuser in einem bundesweiten Gesamtsystem ab.

Basierend auf dieser Untersuchung werden von Sprengnetter die analysierten Gesetzmäßigkeiten auf der Grundlage von jährlich über 130.000 Kauffällen auf die lokalen Immobilienmärkte übertragen. Diese lokalen Sachwertfaktor-Systeme werden von Sprengnetter vierteljährlich aktualisiert und bilden somit den örtlichen Immobilienmarkt top aktuell ab. Die örtlichen Sachwertfaktoren werden von Sprengnetter unter anderem im Sprengnetter-Marktdatenportal zum Download bereitgestellt.

Einen ausführlichen Bericht zur Studie finden Sie in der Ausgabe 4/2015 der Zeitschrift immobilien & bewerten.