Neues Gesetz soll den Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete dämpfen

Am 1. Januar 2020 ist das „Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete“ in Kraft getreten. Hiernach wird der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete und damit auch für Mietspiegel von vier auf sechs Jahre verlängert. Dies dürfte in Ballungszentren eine gedämpfte Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten und der darauf basierenden für die Markt- und Beleihungswertermittlung benötigten marktüblich und nachhaltig erzielbaren Mieten für Wohnimmobilien zur Folge haben.

Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter unter bestimmten Umständen die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“ verlangen. Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ wurde bislang gebildet aus den üblichen Entgelten, die in einer Gemeinde in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder geändert wurden. Seit Juni 2015 ist die ortsübliche Vergleichsmiete auch Maßstab für die zulässige Neuvertragsmiete in den von den Landesregierungen bestimmten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (sogenannte Mietpreisbremse). Darüber hinaus ist auch in § 5 Absatz 2 Satz 1 des Wirtschaftsstrafgesetzes 1954 hinsichtlich der relevanten üblichen Entgelte ein Betrachtungszeitraum von vier Jahren maßgeblich.

Der Mietwohnungsmarkt in der Bundesrepublik Deutschland hat sich in den letzten zehn Jahren stark verändert. In den Ballungszentren führte die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen zu einem extrem hohen Anstieg der Angebotsmieten. Dieser lag deutlich über dem Anstieg der Bestandsmieten. Wegen der Beschränkung des Betrachtungszeitraums auf vier Jahre haben relativ betrachtet sehr viele jüngere Neuvertragsmieten die Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gebildet. Dies hat zu erheblichen Steigerungen derselben in den Ballungszentren geführt, die deutlich über der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes lagen.

Mit dem neuen Gesetz wird nun der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre verlängert. Dadurch werden einerseits kurzfristige Schwankungen des Mietwohnungsmarktes geringere Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben. Auf Wohnungsmärkten mit stark steigenden Angebotsmieten wird dies zu einem gedämpften Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete führen. Die Begrenzung der Verlängerung des Betrachtungszeitraums auf die letzten sechs Jahre soll laut Gesetzesbegründung andererseits dafür sorgen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete den Marktbezug behält. Dem Vermieter wird ermöglicht, die Miete auf ein Niveau anzuheben, das in der Regel über dem Durchschnitt der Bestandsmieten liegt.

Mietspiegel sind ein wichtiges Instrument für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Damit bereits erstellte Mietspiegel oder sich in der Erstellung befindliche Mietspiegel auch nach dem Inkrafttreten der Neuregelung anwendbar bleiben beziehungsweise verwendet werden können, wurde in dem Gesetz eine großzügige Übergangsregelung eingeführt.

Die der Marktwertermittlung gemäß ImmoWertV im Ertragswertverfahren zugrunde zu legende marktüblich erzielbare Miete entspricht regelmäßig der in § 558 (2) BGB definierten ortsüblichen Vergleichsmiete. Damit hat die Verlängerung des Betrachtungszeitraums auf sechs Jahre auch entsprechende Auswirkungen auf die Höhe und die Entwicklung der marktüblich erzielbaren Miete. Insbesondere in Ballungszentren kann dies auch eine gedämpfte Entwicklung der Marktwerte von ertragsorientierten Wohnimmobilien zur Folge haben.

Auch die der Beleihungswertermittlung im Ertragswertverfahren zugrunde zu legende nachhaltig erzielbare Miete entspricht regelmäßig der v.g. ortsüblichen Vergleichsmiete. Damit hat die Verlängerung des Betrachtungszeitraums auf sechs Jahre auch entsprechende Auswirkungen auf die Höhe und die Entwicklung der nachhaltig erzielbaren Miete. Dies kann in der Wertermittlung i.d.R. nicht durch niedrigere Kapitalisierungszinssätze ausgeglichen werden, weshalb die Dämpfung der Mietentwicklung automatisch auch eine Dämpfung der Entwicklung der Beleihungswerte zur Folge haben wird.

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