Neuer Rekordwert für baureifes Land! Was sagt uns das?

Wie das Statistische Bundesamt kürzlich festgestellt hat, war Bauland in Deutschland noch nie so teuer wie im Jahr 2020. Ein Quadratmeter baureifes Land kostete demnach durchschnittlich 199 Euro. 53 % mehr als 2010. Doch Vorsicht: Glaube nur der Statistik, die Du selbst gefälscht hast. Bei der Statistik der Kaufwerte für Bauland werden die Preisveränderungen durch Struktureffekte überlagert, die dann in der Statistik scheinbare Preisveränderungen bewirken, die tatsächlich so nicht gegeben sind.

Von Jochem Kierig

Am 26. August 2021 hat das Statistische Bundesamt in einer Pressemeldung über einen neuen Rekord berichtet. Nämlich, dass Bauland in Deutschland noch nie so teuer war wie 2020. Eine Feststellung, die sicherlich niemanden verwundern dürfte. In der Tat sind die Bodenwerte für baureifes Land in den letzten Jahren in den meisten Regionen in Deutschland rasant gestiegen.

Dennoch sollte man die Meldung kritisch sehen. Es wird nämlich weiter berichtet, dass ein Quadratmeter baureifes Land 2020 durchschnittlich 199 Euro gekostet hat. Im Jahr 2010 hätte der Quadratmeterpreis noch bei 130 Euro gelegen. Daraus könnte man schließen, dass die Bodenwerte in diesem Zeitraum im Schnitt um 53 % gestiegen sind. Dies kann richtig sein – muss aber nicht. Denn bei der Statistik der Kaufwerte für Bauland werden die Preisveränderungen durch Struktureffekte überlagert, die dann in der Statistik scheinbare Preisveränderungen bewirken, die tatsächlich so nicht gegeben sind.

Vor fast 13 Jahren hat das Statistische Bundesamt erstmalig einen Baulandpreisindex präsentiert. Damals habe ich mich zusammen mit meinem Kollegen Dr. Jürgen Gante mit dem Thema auseinandergesetzt und dazu auch einen Aufsatz in der Zeitschrift immobilien & bewerten 1/2008 veröffentlicht. In dem Aufsatz haben wir das Problem der Kaufwertestatistik an einem einfachen Beispiel verdeutlicht: “2005 wurden in der Gemeinde A 10 ha baureife Grundstücke mit einem durchschnittlichen Kaufwert von 100 €/m² gehandelt. Im Folgejahr wurden nur 5 ha verkauft. Der Kaufwert ist gegenüber 2005 um 10 % auf 110 €/m² gestiegen. In der Gemeinde B haben 2005 ebenfalls 10 ha baureifes Land den Eigentümer gewechselt. Der durchschnittliche Kaufwert dieser Flächen ist jedoch deutlich höher als in der Gemeinde A. Er beträgt 200 €/m². Auch in der Gemeinde B sind die Kaufwerte von 2005 nach 2006 um 10 % gestiegen. Allerdings hat anders als in der Gemeinde A – der Flächenumsatz deutlich zugenommen. Bildet man nun einen durchschnittlichen Kaufwert für beide Gemeinden, so bewirkt der durch die Geldumsatzverschiebung bewirkte Struktureffekt einen scheinbaren Preisanstieg in der Kaufwertestatistik von 28,3 %. Tatsächlich sind in beiden Gemeinden die Kaufwerte nur um 10 % gestiegen.” Das Beispiel zeigt, dass man anhand der Kaufwertestatistik keine Bodenpreisveränderungen sinnvoll ablesen kann. So ergab sich für den Zeitraum 2000 bis 2006 aus der Kaufwertestatistik ein scheinbarer Preisanstieg für Bauland von rd. 61 %. Tatsächlich sind die Preise in diesem Zeitraum nur um rd. 8 % gestiegen.

Das Statistische Bundesamt weist in seiner Pressemitteilung auf dieses Problem wie folgt hin: “Die ausgewiesenen Durchschnittswerte sind für einen zeitlichen Vergleich nur bedingt verwendbar, weil sich die statistischen Massen, aus denen sie ermittelt werden, jeweils aus anders gearteten Einzelfällen zusammensetzen können. Die Statistik der Kaufwerte für Bauland hat daher mehr den Charakter einer Grundstückswechselstatistik, mit der durchschnittliche Kaufwerte bei einem Eigentümerwechsel ermittelt werden, als den einer echten Preisstatistik, bei der die Preisentwicklung identischer Grundstücke im Zeitverlauf betrachtet werden müsste. Aus diesem Grund werden auch keine prozentualen Veränderungen veröffentlicht.”

Wer sich also für die tatsächlichen Preisveränderungen auf nationaler Ebene interessiert, sollte sich den “Preisindex für Bauland” ansehen, den das Statistische Bundesamt seit Mai 2008 für Gesamtdeutschland veröffentlicht. Dieser Preisindex bereinigt weitgehend den Einfluss der veränderten Massen auf den Durchschnittswert und stellt so die Preisentwicklung für Bauland dar. Hiernach haben sich nämlich die Baulandpreise in dem Zeitraum 2010 bis 2020 mehr als verdoppelt.

Quellen: Pressemitteilung Nr. 404 des Statistischen Bundesamtes vom 26. August 2021, Kierig / Dr. Gante, Der neue Preisindex für Bauland – tauglich für die Wertermittlung?, immobilien & bewerten 1/2020, S. 7 ff.