Neue Sachwertfaktoren deutlich höher
Die neuen Sachwertfaktoren liegen signifikant höher als die im bisherigen Modell. Dies ist insbesondere in den niedrigeren Absolutwerten der NHK 2010, der geänderten Alterswertminderung sowie der tlw. verkürzten Gesamtnutzungsdauer begründet.
Modellbedingte Abweichungen
Die Abstände der Sachwertfaktoren in den Modellen “NHK 2000” und “SW-RL / NHK 2010” liegen tlw. bei 20 %-Punkten. In der nachfolgenden Abbildung sind die Unterschiede beispielhaft für das Bodenwertniveau 120 €/m² dargestellt.
Beispiel: Einfamilienhaus in einer kleinen Stadt
Es ist im Januar 2013 der Marktwert eines im Jahr 2000 errichteten Einfamilienhauses zu ermitteln. Das Haus liegt in einer kleineren Stadt Deutschlands.
Angaben zum Objekt:
- Grundstücksfläche: 500 m²
- Bodenwert: 120 €/m²
- bebaut mit: freistehendem Einfamilienhaus
- Dach: Satteldach, voll ausgebaut
- Keller: voll unterkellert, nicht ausgebaut
- Baujahr: 2000
- Anzahl der Geschosse: 1 (ohne DG und KG)
- Wohnfläche: 130 m²;
Brutto-Rauminhalt: 800 m³ - Ausstattungsstandard: gehoben (gemäß Standardtabelle zu den NHK 2000); Gebäudestandard: 3 (gemäß Standardtabelle zu den NHK 2010)
Das Ergebnis:
| Modell „NHK 2000“ | Modell „SW-RL / NHK 2010“ | |
| Bezugsgröße | 800 m³ BRI | 130 m² Wohnfläche |
| NHK im Basisjahr | 274 €/m³ BRI | 1.920 €/m² WF |
| Baupreisindex | 123,6 | 105,7 |
| Baunebenkosten | 16 % | in NHK enthalten |
| Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) | 314.277 € | 263.827 € |
| Gesamtnutzungsdauer | 100 Jahre | 70 Jahre |
| Restnutzungsdauer | 87 Jahre | 57 Jahre |
| Alterswertminderung | 7,35 % (nach Ross) | 18,57 % (linear) |
| Gebäudezeitwert | 291.177 € | 214.834 € |
| Außenanlagen | 5 % | 5 % |
| Bodenwert | 60.000 € | 60.000 € |
| vorläufiger Sachwert | 365.736 € | 285.576 € |
| Sachwertfaktor | 0,74 | 0,95 |
| (marktangepasster) Sachwert | 271.000 € | 271.000 € |
Im vorliegenden Beispiel ergibt sich im neuen Sachwertmodell ein 26 % niedrigerer Gebäudezeitwert. Dieser modellbedingte Unterschied wird durch eine entsprechend höher Marktanpassung ausgeglichen.
Die hundertprozentige Übereinstimmung der in dem Beispiel ermittelten (marktangepassten) Sachwerte ist jedoch zufällig. Denn die neuen Sachwertfaktoren können einen solchen Ausgleich nur im Mittel über alle möglichen Fallkonstellationen herbeiführen. In der Praxis werden deshalb die in den einzelnen Modellen ermittelten Werte mehr oder weniger stark voneinander abweichen. Es ist somit zu empfehlen, zur Sicherheit vorübergehend in beiden Modellen zu bewerten.
Neue Sachwertfaktoren stehen nun allgemein zur Verfügung
Die im obigen Beispiel angesetzten Sachwertfaktoren entstammen den Sprengnetter-Sachwertfaktor-Gesamt- und Referenzsystemen.
Sprengnetter hat hierzu für das Modell der Sachwertrichtlinie (NHK 2010) “zutreffende” Sachwertfaktoren ermittelt und ein entsprechendes Referenzsystem entwickelt. Dieses Referenzsystem wurde im Zuge der 103. Ergänzungslieferung zu den “Marktdaten & Praxishilfen” am 27. Dezember 2012 erstmalig veröffentlicht und an die Abonnenten der Loseblattsammlung ausgeliefert. (Siehe Sprengnetter-News vom 27.12.2012: 103. Ergänzungs- und Aktualisierungslieferung erschienen)
Noch im Januar 2013 erscheint die neue ProSa-Version (Version 29) bzw. die neue Version von SmartValue (Version 17). Natürlich sind die neuen Referenzssysteme auch diesen Bewertungslösungen ebenso wie die neuen NHK 2010 hinterlegt.
Auch im Sprengnetter-Marktdatenshop werden bereits auf den örtlichen Grundstücksmarkt kalibrierte “zutreffende” Sachwertfaktoren per Einzelabruf in Kürze bereit gestellt. Diese können auch direkt aus ProSa oder SmartValue heraus abgerufen werden.