Neue ImmoWertV-E 2021: Die relevanten Änderungen

Im Vergleich zum Erstentwurf der ImmoWertV-E hat sich der Aufbau in dem überarbeiteten Entwurf nicht verändert. Der insbesondere von den Sachverständigenverbänden geforderte Alternativvorschlag aus der Gesetzesbegründung (knappe Regelungen in der Verordnung sowie vertiefende Hinweise in unverbindlichen Richtlinien) wurde nicht übernommen. 

Folgende relevante Änderungen wurden vorgenommen:

  • Es wird ein weiterer Entwicklungszustand „Sonstige Flächen“ aufgenommen, eine bereits seit Jahrzehnten bekannte Forderung aus der Fachwelt.
  • Die Definition des Baujahres ist nicht mehr Bestandteil der ImmoWertV-E, sondern wird – deutlich offener gehalten – in die ImmoWertA übernommen.
  • Bei dem Ansatz der Gesamt- und Restnutzungsdauer wird jetzt differenziert zwischen der Ermittlung der für die Wertermittlung relevanten Daten und der Wertermittlung. Die Ansätze aus der Verordnung sind bei Wertermittlungen nur dann anzuwenden, wenn es die Modellkonformität fordert. Darüber hinaus sollen sie vorrangig angesetzt werden.
  • Eine zusätzliche Marktanpassung soll nun auch weiterhin im Sachwertverfahren vorgesehen sein, wenn die Marktdaten (hier: Sachwertfaktoren) die allgemeinen Wertverhältnisse nicht korrekt wiederspiegeln. Das war bislang nur für das Ertragswert- und Vergleichswertverfahren so vorgesehen.
  • Die Regelungen zur Herkunft der für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist entschärft worden. Zunächst war eine klare Hierarchie vorgesehen, nach der vorrangig die Daten der Gutachterausschüsse, Oberen Gutachterausschüsse bzw. Zentralen Geschäftsstellen verwendet werden sollten, bevor nachrangig eigene Daten oder Daten von Dritten herangezogen werden dürften (selbst wenn diese Daten besser geeignet gewesen wären). Nun ist es so vorgesehen, dass der Bewerter neben oder anstelle der geeigneten Daten der Gutachterausschüsse auch geeignete Daten der Oberen Gutachterausschüsse bzw. Zentralen Geschäftsstellen oder aus anderen Quellen heranziehen kann.
  • Bei der Regelung zum Ansatz des Rohertrags ist ein Halbsatz aufgenommen worden, wonach als marktüblich erzielbare Erträge die tatsächlichen Erträge zugrunde zu legen sind, wenn sie marktüblich sind.
  • Der Begriff „Normalherstellungskosten“ soll nun wieder Eingang in die ImmoWertV finden. Im Erstentwurf war noch vorgesehen, ihn im Verordnungstext durch „Kostenkennwert“ zu ersetzen.
  • Die bei der BGF-Berechnung nicht erfassten werthaltigen einzelnen Bauteile sollen nun wieder durch Zuschläge bei den durchschnittlichen Herstellungskosten berücksichtigt werden können. Im ersten Entwurf sollte noch deren Werteinfluss als boG angesetzt werden.
  • Bei den Grundsätzen der Wertermittlung bei Rechten und Belastungen wird eine weitere Ermittlungsvariante ergänzt, wonach der Werteinfluss ausgehend vom Wert des fiktiv nicht begünstigten oder des fiktiv unbelasteten Grundstücks ermittelt werden kann. Zudem soll die Regelung zum Zinssatz für die Kapitalisierung nicht mehr offen gestaltet werden und nun in der Regel der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz verwendet werden.
  • Die Regelungen zur Bewertung von Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken werden auch für weitere Verfahren geöffnet. Zudem wird das finanzmathematische Verfahren als finanzmathematischer Wert in das Vergleichswertverfahren integriert, der dann mit dem objektspezifisch angepassten Erbbaurechtsfaktor bzw. Erbbaugrundstücksfaktor multipliziert werden soll, um auf den vorläufigen Vergleichswert für das Erbbaurecht bzw. das Erbbaurechtgrundstück zu kommen. 
  • Das Inkrafttreten der ImmoWertV 2021 soll nun am 1. Januar 2022 erfolgen, wobei das Verordnungsgebungsverfahren der ImmoWertV 2021 bereits deutlich früher (im ersten Halbjahr) abgeschlossen werden soll. In dem überarbeiteten Entwurf sind zudem Überleitungsvorschriften aufgenommen worden, die auf das BFH-Urteil vom 16.09.2020 – II R 1/18  reagieren und die mit der Einführung einer Übergangsfrist auf die Belange der Gutachterausschüsse eingehen.

Die ImmoWertA wird unabhängig von dem laufenden Verordnungsgebungsverfahren bei Bedarf weiter überarbeitet und soll nach Abschluss des Verfahrens der zuständigen Fachkommission Städtebau der Bauministerkonferenz mit der Empfehlung der abschließenden Beratung und Beschlussfassung übermittelt werden. Sie sollen anschließend als Muster für entsprechende Erlasse der Länder dienen. Auch die Sachverständigenverbände kritisieren in einer gemeinsamen Pressemitteilung den überarbeiteten Entwurf scharf.

Fazit

In dem überarbeiteten Entwurf sind einige wichtige Anregungen aus den Stellungnahmen aufgegriffen und umgesetzt worden, dennoch besteht an einigen Stellen weiterhin Verbesserungsbedarf. Teilweise müssen auch noch geänderte Regelungen, auf die in anderen Paragrafen oder der ImmoWertA Bezug genommen wird, entsprechend angepasst werden.

Grundsätzlich sehen wir den überarbeiteten Entwurf der ImmoWertV weiterhin als völlig überreguliert für die Zwecke der Verkehrswertermittlung an, mit dem am Ende die Probleme, die auf dem Markt bestehen, nicht behoben, sondern eher noch vergrößert werden. Die Immobilienbewertung geht mit einer sehr viel größeren Individualität bzw. Heterogenität des Bewertungsobjektes einher, so dass zu strikte und detaillierte Vorgaben eher hinderlich sind.

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