Sachwertfaktoren: Modellvergleich in Niedersachsen

In Niedersachsen ergeben sich für die Modelle NHK 2000 und NHK 2010 nahezu übereinstimmende Sachwertfaktoren. Das bei der Ermittlung der Sachwertfaktoren verwendete Modell weicht jedoch von dem in der Sachwertrichtlinie empfohlenen Modell ab.

Die Stichprobe

Die Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Niedersachsen hat anhand einer Stichprobe aus den letzten 3 Jahren mit ca. 11.200 Kauffällen für Ein- und Zweifamilienhäuser aus Niedersachsen den Sachwertfaktor zu den NHK 2000 bzw. NHK 2010 untersucht.

Die Modellabweichungen

In Abweichung zu den Empfehlungen der Sachwertrichtlinie wurde bei der Ermittlung der Sachwertfaktoren eine einheitliche Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren zu Grunde gelegt.

Für besondere Bauteile, abweichende Bauweisen und Außenanlagen wurden einheitliche Ansätze gewählt. Leider wird nicht angegeben, in welcher Höhe diese angesetzt wurden. Insofern sind die Modellangaben unvollständig. Siehe hierzu auch den Blog-Beitrag „Sind die Außenanlagen in den NHK 2010 enthalten?„.

Analysierte Merkmale

Es wurde der Einfluss der Merkmale Sachwert, Bodenrichtwert und Standardstufe auf den Sachwertfaktor analysiert. Über die Regressionsfunktionen wurden dann zu den Sachwerten in 25.000 € Schritten die Sachwertfaktoren ermittelt.

Das Ergebnis

Auffällig ist der geringe Unterschied bei den Sachwertfaktoren in den beiden Auswertemodell: Zwischen den Sachwerten 100.000 € bis 400.000 € liegt der Sachwertfaktor 2010 zwar immer höher als der Sachwertfaktor 2000, allerdings in einer Höhe von “nur“ 0,01 bis 0,03 Punkten.

Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser in Niedersachsen
Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser in Niedersachsen

Das Ergebnis der Untersuchung verwundert, da die Kostenkennwerte der NHK 2010 im Durchschnitt deutlich niedriger sind als die der NHK 2000. Sprengnetter Immobilienbewertung ist diesbezüglich zu anderen Ergebnissen gelangt. Siehe hierzu den Blog-Beitrag „Neue Sachwertfaktoren deutlich höher„.

Zur Anwendbarkeit

Die Sachwertfaktoren können, so die Verfasser des Landesgrundstücksmarktberichtes, für das Land Niedersachsen angewandt werden, wenn die örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte keine eigenen Sachwertfaktoren veröffentlichen.

Die Quelle

Landesgrundstücksmarktbericht 2014 Niedersachsen

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