Mietendeckel nicht mit dem Grundgesetz vereinbar – Auswirkungen auf die Wertermittlung

Ab sofort sollten in Berlin der Ertragswertermittlung wieder marktüblich bzw. nachhaltig erzielbare Mieten zugrunde gelegt werden, die ohne Berücksichtigung des Mietendeckels zu bestimmen sind. Die Verwendung modellkonformer Liegenschaftszinssätze ist derzeit bei der Ertragswertermittlung in Berlin das eigentliche Problem.

Von Jochem Kierig

Die Vorschriften zum Berliner Mietendeckel sind nichtig

Am 15. April 2021 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Vorschriften des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) nicht mit dem Grundgesetz vereinbar und daher nichtig sind. Die Vorschriften zum sog. “Mietendeckel” sind somit ab dem Zeitpunkt ihres Inkrafttretens nichtig.

Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts sind die Regelungen des MietenWoG Bln dem zivilrechtlichen Mietrecht zuzuordnen und unterfallen somit dem bürgerlichen Recht, für welches der Bundesgesetzgeber durch die Vorschriften der §§ 556 bis 561 BGB bereits abschließend von seiner Gesetzgebungskompetenz nach Art. 74 Absatz 1 Nummer 1 GG Gebrauch gemacht hat. Eine Gesetzgebungskompetenz der Länder ist daher nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts gesperrt.

Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts sind die Vorschriften des MietenWoG Bln ab dem Zeitpunkt ihres Inkrafttretens nichtig. Für die Mieterinnen und Mieter bedeutet dies, dass sie wieder die mit ihren Vermieterinnen und Vermietern auf Grundlage des BGB vereinbarten Mieten zu entrichten und ggf. auch die Differenz zwischen der Mietendeckelmiete und der Vertragsmiete nachzuzahlen haben. Bei Mietverträgen, die nach dem Inkrafttreten des Mietendeckels abgeschlossen wurden, haben die Parteien oft eine sog. Schattenmiete vereinbart. Das sind Mietvereinbarungen, die über den Mietendeckel-Mieten liegen. Diese sind wegen der Nichtigkeit der Verbotsnormen der §§ 3, 4 MietenWoG Bln grundsätzlich wirksam und müssen von den Mietenden nachgezahlt werden.

Qualifizierter Mietspiegel und Mietpreisbremse gelten weiterhin

Der qualifizierte Mietspiegel 2019 hatte und hat weiterhin Bestand. Die Senatsverwaltung hat angekündigt, dass es im Mai 2021 einen neuen qualifizierten Mietspiegel 2021 auf Grundlage fortgeschriebener Werte des Mietspiegels 2019 geben soll. Auch die Mietpreisbremse gilt in Berlin weiterhin. Hierzu wurde Ende Mai 2020 die Mietenbegrenzungsverordnung erlassen, mit der die Regelung um weitere 5 Jahre verlängert wurde. Bei Wiedervermietung ist deshalb die zulässige Miete auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. 10 % begrenzt. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann mit dem aktuellen Berliner Mietspiegel ermittelt werden.

Auswirkungen auf die Markt- und Beleihungswertermittlung

Ertragswerte sollten im Rahmen der Markt- und Beleihungswertermittlung ab sofort wieder auf der Grundlage marktüblich bzw. nachhaltig erzielbarer Mieten ermittelt werden. Die Regelungen des Berliner Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen bleiben bei der Bestimmung dieser Miete dann unberücksichtigt.

Die sich ergebenden Reinerträge sind im Rahmen der Marktwertermittlung unter Verwendung modellkonformer Liegenschaftszinssätze zu kapitalisieren. Sprengnetter hat im Rahmen seiner Marktbeobachtungen festgestellt, dass die Liegenschaftszinssätze in Folge des am 23. Februar 2020 eingeführten Mietendeckels deutlich gesunken sind. Die Kaufpreise sind also weniger stark gesunken als die Mieten. Würde man diese Zinssätze in Verbindung mit ungedeckelten Mieten verwenden, ist zu befürchten, dass sich deutlich überhöhte Marktwerte ergeben. Erste Analysen deuten auf Überbewertungen in der Größenordnung von 30 % hin. Wir empfehlen deshalb übergangsweise, Liegenschaftszinssätze zu verwenden, die zuletzt vor dem Inkrafttreten des Mietendeckels abgeleitet worden sind.

Wie genau der Berliner Immobilienmarkt auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts reagiert, bleibt abzuwarten. Sprengnetter verfolgt das Marktgeschehen und leitet auf der Grundlage aktuellster Kaufpreise entsprechende neue Liegenschaftszinssätze ab. Wir beabsichtigen, erste Ergebnisse bereits am 1. Juli 2021 im Rahmen unserer turnusmäßigen Marktdatenupdates vorzulegen.

Siehe auch: Pressemitteilung Nr. 28/2021 des Bundesverfassungsgerichts vom 15. April 2021