Herstellungskosten wert- und nicht kostenorientiert ansetzen
Zur Ermittlung des Sachwerts der baulichen Anlagen soll gemäß Nr. 4.1 der Sachwertrichtlinie von den Herstellungskosten ausgegangen werden, die unter Beachtung wirtschaftlicher Gesichtspunkte für die Errichtung eines dem Wertermittlungsobjekt in vergleichbarer Weise nutzbaren Neubaus am Wertermittlungsstichtag unter Zugrundelegung neuzeitlicher, wirtschaftlicher Bauweisen aufzuwenden wären, und nicht von Rekonstruktionskosten.
Es sind also die Herstellungskosten, wie von Sprengnetter in seinem Lehrbuch ausführlich dargelegt, auf ein Substitutionsgebäude (bzw. Substitutionsobjekt) abzustellen.
Beispiel: Fabrikgebäude (Lagerhalle) aus Ziegelsteinmauerwerk mit Außenstuck
Ein Anfang des 19. Jahrhunderts in einem Gewerbegebiet errichtetes Fabrikgebäude (Lagerhalle) mit 0,42 m dicken Ziegelsteinaußenmauern und einem Stahlbinderdach sowie gestalteter Stuckfassade würde heute als Normhallenbauwerk errichtet. Bei der Sachwertermittlung hätte man deshalb die wesentlich niedrigeren Herstellungskosten einer Normhalle anzusetzen. Bei älteren Objekten sind deshalb die (Normal)Herstellungskosten nicht entsprechend den Aufwendungen für die (fiktive) Errichtung eines identischen Objekts zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag anzusetzen.
Die Herstellungskosten sind somit zukunfts- und wertorientiert und nicht vergangenheits- und kostenorientiert anzusetzen!
Literaturhinweise
Zur sachgemäßen Interpretation der diesbezüglichen Hinweise der Sachwertrichtlinie siehe auch die Kommentierung von Sauerborn zu Nr. 4.1 Absatz 1 der SW-RL im neuen Sprengnetter-Kommentar zur Sachwertrichtlinie und den NHK 2010.
Zu den Grundsätzen für den Ansatz der Herstellungskosten für Substanzen mit nicht vollem aktuellen Gebrauchswert siehe Sprengnetter, H.O., Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar, Teil 7, Kapitel 2, Abschnitt 4.9.7.
