Die neue ImmoWertV tritt am 1. Januar 2022 in Kraft

Das Bundeskabinett hat im Mai 2021 die ImmoWertV-Novelle beschlossen. Der Bundesrat hat dieser im Juni unter Maßgabe geringfügiger klarstellender Änderungen zugestimmt. Am 14. Juli 2021 hat das Bundeskabinett diese Änderungen akzeptiert und die ImmoWertV 2021 in der geänderten Fassung erneut beschlossen. Dem schließt sich nun die Ausfertigung und die Verkündung im Bundesgesetzblatt an. Die Verordnung wird am 1. Januar 2022 in Kraft treten.

Von Jochem Kierig

Da es sich um ein sehr umfangreiches Novellierungsvorhaben handelt, war das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) im Verordnungsgebungsverfahren bestrebt, eine möglichst breite fachliche Diskussion zu ermöglichen. Auch Sprengnetter hat sich mit einer 26 Seiten umfassenden Stellungnahme an dem Verfahren beteiligt.

Sprengnetter-Stellungnahme zum Ersten Entwurf der Bundesregierung für die ImmowertV 2021

Insbesondere haben wir uns dafür eingesetzt, dass nicht die Herkunft, sondern die Eignung für die Wahl der Daten, die in der Wertermittlung herangezogen werden, entscheidend ist. Dieser Forderung wurde – wie den meisten anderen Forderungen auch – entsprochen. In der finalen Fassung der ImmoWertV heißt es nun in § 9 Abs. 3: “Maßstab für die Wahl der Quelle, aus der die Daten herangezogen werden, ist ihre Eignung…“

Nach Abschluss der Beteiligungsphase wurde kurz vor der finalen Beschlussfassung der Entwurf der ImmoWertV nochmal bzgl. der Regionalisierung der Herstellungskosten geändert. In § 36 Abs. 3 heißt es nun: “Der Regionalfaktor ist ein vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss festgelegter Modellparameter zur Anpassung der durchschnittlichen Herstellungskosten an die Verhältnisse am örtlichen Grundstücksmarkt.” Die Formulierung dieser Regelung ist offensichtlich etwas missglückt. Natürlich dürfte auch für Regionalfaktoren § 9 Abs. 3 Satz 1 der ImmoWertV 2021 Anwendung finden, wonach Maßstab für die Herkunft der Daten ihre Eignung und nicht ihre formale Herkunft ist. Werden Sachwertfaktoren eines anderen Anbieters als die des zuständigen Gutachterausschusses herangezogen, so sind dem übergeordneten Grundsatz der Modellkonformität (§ 10 Abs. 1 ImmoWertV 2021) folgend auch zwingend die Regionalfaktoren zu verwenden, die der Anbieter bei der Ableitung der Sachwertfaktoren verwendet hat. Die missglückte Regelung in § 36 Abs. 3 ist somit eher als eine Anforderung an den Gutachterausschuss zu verstehen, bei der Ableitung der Sachwertfaktoren zwingend auch die Regionalfaktoren als Modellparameter festzulegen. Legt der Datenanbieter den Regionalfaktor nicht fest, so sind die von ihm angebotenen Sachwertfaktoren für eine ImmoWertV-konforme Bewertung ungeeignet.

Nachdem nun das Verordnungsgebungsverfahren abgeschlossen ist, wird das BMI Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA) erarbeiten. Die Fertigstellung der ImmoWertA wird vom BMI für die erste Jahreshälfte 2022 angestrebt. Es ist zu erwarten, dass in den ImmoWertA eine entsprechende Klarstellung zur Herkunft der Regionalfaktoren erfolgen wird.

Im Übrigen hat der Bundesrat die Bundesregierung aufgefordert, die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) zeitnah bis spätestens Ende 2024 zu überarbeiten. Es bietet sich an, die Regionalisierung im Rahmen der Aktualisierung der NHK zu prüfen und für die neuen NHK einheitlich festzulegen.

Sprengnetter leitet derzeit aus Kaufpreisen sowohl Sachwertfaktoren im regionalisierten Modell als auch im nicht regionalisierten Modell ab. Bei der Ableitung der Sachwertfaktoren im regionalisierten Modell gelangen die Baukostenregionalfaktoren zum Einsatz, die Sprengnetter seit Jahren jährlich auf der Grundlage der Angaben der Statistischen Landesämter sowie des Statistischen Bundesamtes für die Sachwertermittlung ermittelt.

Einen Überblick über die wichtigsten Neuregelungen der ImmoWertV bietet der Blogbeitrag meines Kollegen Sebastian Drießen: ImmoWertV 2021 am 12. Mai vom Bundeskabinett beschlossen

Finale Fassung der ImmoWertV 2021