Darf von der in der BelWertV vorgegebenen Berechnungsreihenfolge des Sachwertverfahrens abgewichen werden?
Der Ansatz von Baunebenkosten ist auf bis zu 20 Prozent des um den Sicherheitsabschlag verminderten Herstellungswerts beschränkt. Aus dieser Formulierung lässt sich – wie nachfolgend gezeigt wird – keine zwingend einzuhaltende Berechnungsreihenfolge ableiten.
Die BelWertV-Regelung
§ 16 Absatz 3 BelWertV regelt, dass die Baunebenkosten auf 20 % des um den Sicherheitsabschlag verminderten Herstellungswerts beschränkt sind. Im Herstellungswert ist gemäß § 16 Absatz 1 BelWertV die Alterswertminderung zu berücksichtigen. Die Außenanlagen dürfen gemäß § 16 Absatz 1 BelwertV nicht mehr als 5 % des Herstellungswerts betragen betragen.
Daraus resultiert folgende Berechnungsreihenfolge:
Das Kommutativgesetz
Das Kommutativgesetz, auf Deutsch Vertauschungsgesetz, ist eine Regel aus der Mathematik. Wenn sie gilt, können die Argumente einer Operation vertauscht werden, ohne dass sich das Ergebnis verändert.
Beispiele:
2 + 3 + 4 = 3 + 2 + 4 = 4 + 3 + 2 = 9
2 × 3 × 4 = 3 × 2 × 4 = 4 × 3 × 2 = 24
Folgerungen für die Bewertungspraxis
Das mathematische Kommutativgesetz lässt sich auf die in § 16 BelWertV geregelte Rechenoperation anwenden, da die einzelnen Argumente ausschließlich durch Multiplikationen verknüpft sind. Das bedeutet: Es kann unter Wahrung des Kommutativgesetzes von der vorgegebenen Berechnungsreihenfolge abgewichen werden.
Beispiel:
| Herstellungskosten (ohne BNK) | 500.000 € |
| Baunebenkosten | x 1,15 |
| Alterswertminderung | x 0,6855 |
| Außenanlagen | x 1,05 |
| Sicherheitsabschlag | x 0,90 |
| Wert der baulichen Anlagen | 372.484 € |
| Herstellungskosten (ohne BNK) | 500.000 € |
| Außenanlagen | x 1,05 |
| Alterswertminderung | x 0,6855 |
| Sicherheitsabschlag | x 0,90 |
| Baunebenkosten | x 1,15 |
| Wert der baulichen Anlagen | 372.484 € |
Unabhängig von der Berechnungsreihenfolge ergibt sich ein Wert der baulichen Anlagen von 372.484 €.
Die NHK 2010 verstehen sich inklusive Baunebenkosten. In den NHK-Tabellenwerken werden die jeweils eingerechneten Baunebenkosten ausgewiesen. Diese NHK können inkl. BNK – wie oben gezeigt – ohne Verstoß gegen die Berechnungsanweisung der BelWertV in der Beleihungswertermittlung angesetzt werden. Die enthaltenen Baunebenkosten müssen nicht herausgerechnet und nach dem Sicherheitsabschlag angesetzt werden.
Allerdings sollte im Gutachten erläutert werden, wie hoch jeweils der eingerechnete Anteil der Baunebenkosten ist. Sofern das in der BelWertV geregelte zulässige Maß von 20 % überschritten wird, sollten die angesetzten NHK entsprechend gekürzt werden.
