BaFin kündigt BelWertV-Novelle an

Wie die Finanzaufsicht BaFin auf Nachfrage von Handelsblatt Inside Real Estate bestätigt, ist ein Entwurf zur Änderung der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) in Arbeit. Die Anhörung der Spitzenverbände der Kreditwirtschaft soll „in absehbarer Zeit“ erfolgen, teilte die Behörde gegenüber dem Handelsblatt mit.

Von Jochem Kierig

In der Tat besteht akuter Handlungsbedarf. Die Verordnung ist arg in die Jahre gekommen. Während die Marktwerte der Immobilien in vielen Regionen rasant gestiegen sind, sind die Beleihungswerte „im Keller“ geblieben. Dies hat zum Teil zu einer unrealistischen Spreizung zwischen Markt- und Beleihungswerten geführt, die auch nicht durch Nachhaltigkeits- und Sicherheitserwägungen mehr gerechtfertigt werden kann.

Zu niedrige Beleihungswerte für Wohnimmobilien

Die Deutsche Bundesbank geht derzeit davon aus, dass die Preise für Wohnimmobilien in den Städten zwischen 15 % und 30 % über dem Wert liegen, der durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist (siehe: Bundesbank warnt erneut vor deutlichen Preisübertreibungen in deutschen Städten). Demgegenüber ergeben sich für Wohnimmobilien Beleihungswerte, die z.T. nur noch 80 % des Marktwertes betragen.

Die Gründe dafür sind die für das Ertragswertverfahren vorgeschriebenen Mindestkapitalisierungszinssätze und die nach Maßgabe der BaFin „gedeckelten“ Nachhaltigkeitsfaktoren, die bei der Bewertung von Einfamilienhäusern im Sachwertverfahren angesetzt werden.

Mindestkapitalisierungszinssätze ansenken

Deshalb sollten insbesondere die Mindestkapitalisierungszinssätze für Wohnimmobilien, die derzeit 5 % betragen, auf ein realistischeres Niveau abgesenkt werden. Die in der Marktwertermittlung anzusetzenden, aus aktuellen Kauf- und Mietpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssätze betragen derzeit oft weniger als 1 %; tlw. sind diese sogar schon negativ.

Dämpfung statt Deckelung des Nachhaltigkeitsfaktors

Das Gleiche gilt für die Deckelung des Nachhaltigkeitsfaktors. Nach Maßgabe der BaFin darf dieser Faktor derzeit nur in Ausnahmefällen die 1,0 übersteigen. Marktanpassungszuschläge gelten für den Regelfall als nicht BelWertV-konform. Das Pendant in der Marktwertermittlung ist der aus aktuellen Kaufpreisen abgeleitete Sachwertfaktor. Dieser übersteigt zunehmend deutlich die 1,0. In manchen Regionen – wie z.B. München – sind Sachwertfaktoren von 1,8 und mehr keine Seltenheit. Vor dem Hintergrund der relativ großen regionalen Unterschiede erscheint eine „starre Deckelung“ bei 1,0 wenig sachgemäß. Eine Dämpfung wäre nach Ansicht des Autors die bessere Lösung; z.B., indem der 1,0 übersteigende Anteil des Nachhaltigkeitsfaktors um 50 % reduziert wird. In diesem Zusammenhang müsste der Nachhaltigkeitsfaktor natürlich überhaupt erst einmal in das Regelwerk der BelWertV aufgenommen werden.

Kleindarlehensgrenze anheben

Derzeit beträgt die Kleindarlehensgrenze 400.000 €. Unterschreitet der auf dem Objekt abzusichernde Darlehensbetrag unter Einbeziehung aller Vorlasten diesen Betrag, kann bei der Beleihung eines im Inland gelegenen wohnwirtschaftlich genutzten Objekts auf die Erstellung eines Gutachtens verzichtet werden. Anstelle des Gutachtens ist durch eine ausreichend geschulte und qualifizierte Person (sachverständige Person) eine vereinfachte Wertermittlung zu erstellen. In allen anderen Fällen sind Gutachten durch Gutachter*innen zu erstellen, die den hohen Anforderungen des § 6 BelWertV genügen müssen.

Auch diese Grenze ist vor dem Hintergrund der in den letzten 10 Jahren deutlich gestiegenen Preise von Wohnimmobilien nicht mehr angemessen und sollte deutlich angehoben werden. In Diskussion ist hier eine Anhebung auf 700.000 €.

Die oben genannten sachverständigen Personen bedienen sich im Rahmen der vereinfachten Wertermittlung i.d.R. ausgereiften Wertermittlungsprogrammen, die zugleich die mittels fortgeschrittener statistischer Modelle abgeleiteten für die Wertermittlung erforderlichen Daten bereitstellen. Die Robustheit dieser Daten ist gerade in den wirtschaftsstarken Regionen besonders gut, da hier viele Kaufpreise, feingranulare und genaue Bodenrichtwerte sowie amtliche Mietspiegel zur Verfügung stehen. Die für gesicherte Bewertungen erforderlichen Kenntnisse und Erfahrungen sind deshalb in den Metropolregionen eher geringer als in den wirtschaftsschwachen, ländlichen Regionen Deutschlands. Auch das spricht dafür, die Kleindarlehensgrenze auf die in wirtschaftsstarken Regionen üblichen Darlehensbeträge anzuheben.

Berücksichtigung der ESG-Faktoren

Die neuen EBA Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung regeln, dass bei Bewertungen zur Kreditvergabe die relevanten, den Wert der Sicherheit beeinflussenden ESG-Faktoren berücksichtigt werden sollen. Als Beispiel nennt die EBA die Energieeffizienz von Gebäuden.

Aufgrund ihrer zunehmenden Bedeutung benennt die ImmoWertV21 (Entwurfsfassung) aus Klarstellungsgründen neben den energetischen Eigenschaften auch die Barrierefreiheit der baulichen Anlage als wichtige, in der Wertermittlung zu berücksichtigende Grundstücksmerkmale.

Die neue BelWertV bedarf entsprechender Klarstellungen.

Veraltete Bewirtschaftungskosten

Die BelWertV regelt in seit 2006 unveränderter Höhe Bandbreiten der Einzelkostenansätze für die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten. Hierzu zählen auch die Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten. Diese sollten, so wie in der Ertragswertrichtlinie und der ImmoWertV21 (Entwurfsfassung) für die Marktwertermittlung geregelt, an die Entwicklung der Verbraucherpreise jährlich angepasst werden. Diese sind seit 2006 immerhin um rd. 21 % gestiegen.

Fazit

Anhand einiger Beispiele wurde aufgezeigt, wie groß der Druck für eine Novellierung der BelWertV ist. Es ist deshalb sehr zu begrüßen, dass die BaFin in „absehbarer Zeit“ einen ersten Entwurf vorlegen will. Es bleibt zu hoffen, dass die Novelle zumindest ein Stück weit die aktuelle Entwicklung des Immobilienmarkts nachvollzieht.

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