BaFin konsultiert Entwurf der BelWertV

Im Rahmen der „Ersten pfandbriefrechtlichen Änderungsverordnung“ soll auch die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) geändert werden. Am 2. Juli 2021 hat die BaFin den Entwurf der Änderungen zur Konsultation gestellt. Dieser Beitrag schafft einen ersten Überblick.

Von Jochem Kierig

  • Die Feststellung der Nachhaltigkeit bewertungsrelevanter Objektmerkmale bedarf regelmäßig der Betrachtung von Zeitreihen bezüglich dieser Bewertungsparameter über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren.
  • In allen Fällen ist nur noch ein Kontrollwert (Sachwert oder Vergleichswert) erforderlich (Zwei-Säulen-Prinzip).
  • Vermietungsabschlag für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungseigentum.
  • Aufhebung des Paradoxon, dass sich der Zustandswert für ein Objekt, dessen Ertragswert unter dem Sachwert liegt, ohne Berücksichtigung des Bodenwerts errechnete.
  • Hervorhebung von Mieterdienstbarkeiten und Sanierungsvermerke als zu berücksichtigende Umstände.
  • Bei Betreiberimmobilien (Gastronomie, Kinos und vergleichbaren Freizeitobjekten) ist der Rohertrag aus Umsätzen pro Sitzplatz abzuleiten.
  • Mindestkapitalisierungszinssätze für erstklassige Wohn-, Lager- und Logistikimmobilien um 0,5 Prozentpunkte abgesenkt.
  • Berücksichtigung der Abbruchkosten im Sachwertverfahren bei einer Restnutzungsdauer von weniger als 30 Jahren.
  • Berücksichtigung der regionalen Marktgegebenheiten und Nachhaltigkeit als Abschlag am Sachwert bei Ein- und Zweifamilienhäuser (sog. Nachhaltigkeitsfaktor < 1)
  • Erhöhung der Kleindarlehensgrenze um 25 % auf 500.000 €.
  • Im Kleindarlehensbereich können zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen auch computerunterstützte datenbankbasierte Bewertungsmodelle eingesetzt werden, wenn diese mindestens jährlich durch eine unabhängige qualifizierte Stelle validiert werden.
  • Als Mindestsätze für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten im Bereich des Wohnungsbaus gelten nun die alle drei Jahre an die Entwicklung der Verbraucherpreise angepassten Kostenangaben der Zweiten Berechnungsverordnung.
  • Absenkung der maximal anzusetzenden Nutzungsdauer von Warenhäusern und Einkaufzentren von 50 auf 40 Jahre.
  • Die Grundlagen der Beleihungswertermittlung sind auch ohne konkrete Anhaltspunkte für eine Verschlechterung, d.h. verdachtsunabhängig mindestens jährlich zu überprüfen.

Stellungnahmen zu den Änderungen sind bis zum 15. August 2021 möglich.

Die Änderungen sollen am Tag nach ihrer Veröffentlichung in Kraft treten. Teile der pfandbriefrechtlichen Änderungsverordnung dienen der Umsetzung der Covered-Bonds-Richtlinie und müssen von daher bis Mitte nächsten Jahres in Kraft treten. Dies lässt vermuten, dass auch die Änderungen der BelWertV spätestens am 1. Juli 2022 in Kraft treten werden.

BaFin-Konsultation 10/2021: Erste pfandbriefrechtliche Änderungsverordnung

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