Auf der Suche nach dem geeigneten Bezugsmaßstab
Wie lässt sich im Sachwertverfahren die Nutzbarkeit eines Dachgeschosses sachgemäß berücksichtigen? Die Sachwertrichtlinie beantwortet diese Frage leider nur zum Teil. Sprengnetter denkt weiter und macht die Richtlinie so erst anwendbar!
Die neuen Kostenkennwerte der NHK 2010 beziehen sich auf den Quadratmeter Brutto-Grundfläche (BGF), wobei die Berechnung der BGF und die Anrechenbarkeit der Grundflächen in Anlehnung an die DIN 277:2005 in der Sachwertrichtlinie (SW-RL) abschließend geregelt ist.
Die Brutto-Grundfläche hängt von der Nutzbarkeit ab
Bei Dachgeschossen ist der Grad der Nutzbarkeit ausschlaggebend für die Anrechnung der Grundflächen. Nutzbar ist das Dachgeschoss nach SW-RL schon ab einer lichten Höhe von 1,25 m, wenn die Decke begehbar ist. Bedenkt man, dass die deutsche Frau im Durchschnitt ca. 1,70 m und der deutsche Mann ca. 1,80 m groß sind, so kann man bei Dachgeschossen mit Firsthöhen von weniger als 2 Metern sicherlich nur von einer eingeschränkten Nutzbarkeit sprechen. Dennoch werden voll nutzbare und eingeschränkt nutzbare Dachgeschossflächen in gleicher Höhe auf die BGF angerechnet.
Die Kostenkennwerte berücksichtigen den Grad der Nutzbarkeit
Die SW-RL berücksichtigt die Wertigkeit der unterschiedlichen Dachtypen bei Ein- und Zweifamilienhäusern durch eine entsprechende Differenzierung der Kostenkennwerte in vier Gebäudetypen:
- Flachdach oder flach geneigtes Dach
- nicht ausgebautes, aber für die Hauptnutzung „Wohnen“ ausbaubares Dach
- ausgebautes Dach
Den Kostenkennwert für den vierten Fall, nämlich das nicht ausgebaute und nicht ausbaufähige bzw. eingeschränkt nutzbare Dach, erhält man nach SW-RL, indem man an dem tabellierten Kostenkennwert für ein nicht ausgebautes Dach einen Abschlag vornimmt. Zu der Höhe des Abschlags macht die SW-RL jedoch keine Angaben.
Berücksichtigung der Wohnfläche über Umwege
Zu den ausgebauten Dachgeschossen von Ein- und Zweifamilienhäusern führt die SW-RL aus, dass sich der Grad der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Dachgeschosses nach der vorhandenen Wohnfläche bestimmt. Diese hängt im Wesentlichen von der Dachneigung, der Giebelbreite und der Drempelhöhe ab. Fehlt z.B. ein Drempel, so verringert dies die Wohnfläche, was dann auch laut SW-RL wertmindernd zu berücksichtigen ist.
Andererseits sei ein ausgebauter Spitzboden, also eine zusätzliche Ebene im Dachgeschoss, durch Zuschläge an den Kostenkennwerten für ausgebaute Dachgeschosse zu berücksichtigen. Auch hier macht die SW-RL über die Höhe der Zu- und Abschläge keine weiteren Angaben.
Warum einfach, wenn’s auch schwer geht?
Vor dem Hintergrund dieser recht komplizierten Regelungen muss die Frage nach der Sinnhaftigkeit des gewählten Bezugsmaßstabs erlaubt sein. Wenn sich der Grad der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Dachgeschosses – wie in der SW-RL ausgeführt – insbesondere nach der vorhandenen Wohnfläche bestimmt, warum wählt man dann nicht direkt die Wohnfläche als Bezugsmaßstab der NHK 2010 für Wohnhäuser?
Wenn die BGF so wertrelevant ist, warum kann man danach eigentlich in den Immobilienportalen nicht selektieren?
Warum geben die Verkäufer in den Immobilienanzeigen eigentlich immer die Wohnfläche und nicht die BGF an?
Machen Sie deshalb mit Sprengnetter den entscheidenden Schritt weg von der Kostenermittlung hin zur Wertermittlung! Bewerten Sie Wohnhäuser auch im Sachwertverfahren auf der Grundlage der Wohnfläche! Kein anderer Bezugsmaßstab ist so wertrelevant! Mit keinem anderen Maßstab können Sie den Nutzwert eines ausgebauten Dachgeschosses besser und einfacher berücksichtigen!
Sprengnetter hat hierzu die BGF-bezogenen NHK 2010 der SW-RL auf den Bezugsmaßstab der Wohnfläche umgerechnet und in den „Marktdaten und Praxishilfen“ neben den Originalwerten als praxisorientierte Tabellenwerke veröffentlicht. Mit Sprengnetter-ProSa oder Sprengnetter-SmartValue können Sie natürlich auch auf der Grundlage der Wohnfläche bewerten. Die benötigten Kostenkennwerte hat Sprengnetter hierfür hinterlegt.